Льготная приватизация: да будет здравый смысл!

Льготная приватизация муниципальных площадей в соответствии с 159-м Федеральным законом – сегодня одна из самых обсуждаемых тем не только в бизнес-сообществе. Часть предпринимателей обвиняет администрацию Северодвинска в том, что власть препятствует их законному праву выкупить арендуемые у города площади. У администрации – свои аргументы, в пользу невозможности распродажи муниципальной собственности всем желающим.

Несколько скандальный оттенок придало этому конфликту то, что по инициативе предпринимателей к разрешению спора был подключен губернатор Илья Михальчук. Глава области тоже не дал однозначного ответа, подчеркнув, что закон исполнять надо, но с учетом интересов всех горожан. В обсуждение ситуации включились трудовые коллективы градообразующих предприятий, профсоюзы, общественные организации.

Проблема непроста. Об этом говорит и факт, что среди предпринимателей далеко не все поддерживают позицию своих коллег, ратующих за то, чтобы без всяких проволочек распродать арендаторам муниципальные помещения в рассрочку на 5 лет. Бизнесмены понимают и принимают точку зрения администрации Северодвинска.

Мы представляем мнения власти и бизнеса, которые созвучны в главном: 159-ФЗ исполнять нужно, но не в ущерб настоящему и будущему города.

Михаил Лукошков, председатель КУМиЗО администрации Северодвинска:

– Бережное отношение к муниципальной собственности является безусловной гарантией нормального социально-экономического развития любого муниципального образования, поскольку, согласно Федеральному закону от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», оно составляет экономическую основу местного самоуправления.

Примечательно в связи с этим, что Председатель Правительства Российской Федерации Владимир Путин в одном из недавних выступлений заявил: «Приватизация не может быть ни бесплатной, ни льготной. Если имущество и должно продаваться, то только по рыночным ценам без всяких скидок» (источник: «Российская газета», статья «Генеральное имущество», № 5012 (188) от 07.10.2009). Это достойный пример хозяйственного подхода к распоряжению вверенным имуществом.

Проблема реализации 159-ФЗ действительно сложна, поэтому администрация города так тщательно и подходит к вопросу сохранения муниципального имущества. И вовлечение губернатора Ильи Михальчука в обсуждение вопроса не сделало его решение проще. Нелепо было бы надеяться, что вот приедет барин и всех рассудит. Разрешать ситуацию все равно придется нам, на месте. Тем более, что она и решалась, пусть не так быстро, как хотелось бы. Объективности ради, следует заметить, что выведением помещений из перечня администрация занималась, и не было такого настроя, чтобы никому не дать возможности их выкупить. И, считаю, что предприниматели, обратившись в суд, не просто поторопились, а совершили ошибку. Те, кто проиграл процессы, признанны судом недобросовестными арендаторами и потеряли право на льготную приватизацию. Но и здесь хочу подчеркнуть: никто не собирается выселять арендаторов из занимаемых ими помещений, договоры аренды, заключенные на долгосрочной основе дают им возможность спокойно планировать и развивать свой бизнес.

В целом наша позиция не изменилась. Тем более, что она созвучна с той, что обозначил И.Ф. Михальчук, и с тем, к чему призывают администрацию работники градообразующих предприятий, профсоюзы. Большие площади, сдаваемые в субаренду, мы не планируем продавать. В случае ухода с них крупных бизнесменов, сможем сдавать их в аренду большему числу более мелких предпринимателей, или запускать на них отдельные торговые точки.

По другим помещениям надо решать индивидуально. Но в первую очередь мы должны отдавать помещения местному производителю. Это те же мебельщики – «ДиП» (Д. Подольский), швейники – «Navagga_bay» (И. Войтов), другие предприниматели, занимающиеся производством.

Еще один момент: безусловное обеспечение микрорайонов необходимыми торговыми точками и объектами соцкультбыта. У людей поблизости должны быть основные продукты и промтовары. И мы должны подстраховаться, чтобы передавая в частную собственность какие-то помещения, иметь неподалеку и свои муниципальные. Тогда впоследствии в случае ликвидации, например, частного магазина, торгующего хлебом, мы сможем оперативно перепрофилировать свое имущество, чтобы обеспечить людей хлебом.

В экспертный совет мы включили представителей предпринимательского сообщества, чтобы общее мнение складывалось более объективным. В него также входят депутаты и представители администрации. Кроме того, с правом совещательного голоса мы будем приглашать туда и представителей профсоюзов и ветеранских организаций. Пусть они тоже участвуют и выражают свою точку зрения.

Что касается размера выкупаемых площадей, мы по этому поводу направляли свои предложения и главе области, и в облсобрание. Все, в том числе и губернатор, понимают, что цифры (площади до 2500 кв. м и срока рассрочки платежей за них в 5 лет) слишком велики. Но такими их установили депутаты областного собрания, и все вынуждены действовать именно в этих рамках. Будь нормативы меньше, многих проблем, с которыми муниципалитеты столкнулись при реализации 159-ФЗ, просто не возникло бы.

Администрацией Северодвинска проведен анализ законодательства 32 субъектов РФ на предмет установления аналогичных показателей. В 56,2 % рассматриваемых субъектов предельное значение площади арендуемого имущества в целях реализации 159-ФЗ не превышает 1000 кв. м. По Северо-Западному федеральному округу эта цифра составляет 1300 кв. м, что почти в 2 раза меньше нормы, установленной в Архангельской области. В Калининградской и Кировской областях данный показатель составляет 500 кв. м, а в Ненецком автономном округе – 200 кв. м. При этом предельный срок рассрочки оплаты арендуемого имущества в 44,44 % субъектов РФ, входящих в состав СЗФО, составляет 3 года.

Учитывая это, мы вышли с законодательной инициативой в областное Собрание. Мэром Михаилом Гмыриным на имя председателя облсобрания Виталия Фортыгина направлен проект закона, который в случае принятия депутатами, изменит нормы, установленные в области. Мы предлагаем установить предельное значение площади арендуемого имущества в размере 2000 кв. м для субъектов малого и среднего предпринимательства, являющихся местными товаропроизводителями и осуществляющих на арендуемых площадях производственную деятельность, а также для сельскохозяйственных товаропроизводителей. Предельная рассрочка оплаты арендуемого имущества для них может остаться на уровне 5 лет. Для малого и среднего бизнеса, осуществляющего иные виды деятельности, предлагаем пересмотреть предельное значение площади арендуемого имущества в сторону уменьшения до 500 кв. м, а предельный срок оплаты выкупаемых помещений уменьшить до 3 лет. Это позволит помочь тем субъектам предпринимательства, которые реально относятся к малому и среднему бизнесу, а также сформировать фонды имущественной поддержки предпринимательства муниципальных образований.

Вера Кузьмина, генеральный директор ЗАО «Россич»:

– Вопрос о составе перечня муниципального недвижимого имущества рассматривался на Совете по предпринимательству много раз, начиная с 2008 года, то есть еще при прежней администрации Северодвинска. Так что винить в сложившейся ситуации только нынешнее руководство города было бы несправедливо.

Не секрет, что в июне 2009 г. мною было направлено в мэрию письменное предложение об исключении из этого перечня 83-х помещений с площадью от 60 до 1750 кв. м с целью продажи с аукциона одних помещений в собственность, а других в аренду. В результате этого бюджет мог, на мой взгляд, пополняться многократно. Ответ был получен отрицательный. Что на это можно сказать? Мэрия – собственник и вправе распоряжаться своим имуществом так, как ему выгоднее. Зачем продавать дойную корову или резать курицу, несущую золотые яйца? Так рассуждает любой собственник.

159-ФЗ предоставляет льготы малому бизнесу, однако из-за порядка определения цены и условий оплаты он делает его неработающим, невыгодным для собственника. В любом договоре обе стороны должны быть удовлетворены, а если ущемляются интересы одной из них, то договор, скорее всего, не будет заключен. Что и происходит в случае с реализацией данного закона.

Приведу пример: на аукционе в ноябре продавалось помещение на Ломоносова, 120 площадью 197,3 кв.м. Независимый оценщик оценил его в 6 млн 753 тыс. рублей. При стартовой цене в 7,5 млн рублей (38 тыс. руб. за 1 кв. м) на торгах помещение продано за 12 миллионов (60,8 тыс. руб. за 1 кв. м), т.е. на 4,5 млн рублей или на 60% дороже. Причем деньги поступают в течение одного месяца. А если бы это же помещение продавалось по льготной приватизации, что выгадал бы собственник? 6 млн 753 тыс. рублей разделите на 5 лет. В год мэрия получала бы 1350 тысяч, т.е. в месяц выходило бы 112,6 тыс. рублей. И что можно было бы сделать на эти деньги? Купить квартиру нуждающимся? Отремонтировать дороги? И это сегодня. А с учетом инфляции? Через 5 лет эти деньги превратятся в копейки.

Спросите любого предпринимателя, продаст ли он свою квартиру, машину за бесценок да еще и в рассрочку? Рачительный хозяин так никогда не поступит. Еще Гете сказал: «Здравый смысл есть гений человечества».

В 90-е годы в период первой приватизации ее условия были более сложными, жесткими, но все желающие имели право на участие в аукционах. И срок оплаты был всего 2 недели. А сегодня 159-ФЗ, особенно с изменениями от 17.07.09г., учитывает интересы только одной категории бизнесменов – арендаторов. Другие предприниматели в расчет не берутся.

На мой взгляд, 159-ФЗ был бы более справедливым и реально работающим, если бы цена определялась с открытого аукциона, а арендатор помещения – субъект малого и среднего бизнеса имел бы льготы, к примеру, в сроках оплаты до 3 лет. Почему справедливым? Другие предприниматели, не работающие на муниципальных площадях, могли бы участвовать в аукционах. Доступ к муниципальным помещениям для развития своего бизнеса тогда получило бы большее число людей. Купили же с аукциона помещение на Ломоносова, 120! Или когда продавалось с торгов право на аренду помещения на Морском, 16, среди участников было много предпринимателей, не имеющих муниципальных площадей. И они соревновались в честной борьбе.

Коллег по бизнесу прекрасно понимаю. В ремонты, отделку собственных помещений можно вкладывать без оглядки. И в то же время мне, как гражданину и как руководителю, отвечающему за зарплату своих сотрудников, выгоднее, чтобы бюджет наполнялся в том числе и за счет аренды, не только сегодня, но и завтра. Чтобы своевременно ремонтировались дороги и дома, а работники здравоохранения и образования – наши покупатели – получали нормальную зарплату, были платежеспособны. От этого зависит наше общее благополучие. И такие взгляды у большинства предпринимателей.

Олег Попов, индивидуальный предприниматель, член Совета по малому и среднему предпринимательству, председатель Северодвинского отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ»:

– Решать в Северодвинске ситуацию с реализацией 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…», безусловно, нужно. И  шаг в этом направлении сделан. На заседании городского Совете по Малому и Среднему предпринимательству, состоявшемся на следующий день после выездного заседания Совета по предпринимательству при губернаторе, Мэром было принято решение о вводе в состав Экспертного Совета депутатов и предпринимателей, в том числе членов ОПОРЫ РОССИИ.

Но нельзя при этом забывать, что ни бизнес, ни жизнь не ограничиваются лишь 159-м законом. Независимо от того, будут продаваться площади или не будут, и власти, и предпринимателям необходимо думать о том, как будет развиваться Северодвинск дальше и разрабатывать стратегию развития города.

Несмотря на то, что сегодня у северодвинского бизнес – сообщества  с администрацией города довольно сложные отношения,  мне кажется, в отношениях наметились сдвиги в сторону реальной работы. Я думаю, что мэр Михаил Гмырин заинтересован в том, чтобы вникнуть в суть проблем. Но предпринимателям хотелось бы знать, как видит дальнейшее развитие бизнеса власть, чтобы для себя принять решение,  куда двигаться дальше. И получить ответ на тему декабрьской конференции: «Место малого бизнеса в жизни города Северодвинска и роль городской власти в развитии предпринимательства». Очевидно: и власти и предпринимателям нужно чаще встречаться, выяснять позиции, вникать в аргументы друг друга, искать общий язык и идти на  компромиссы.

Ольга Купаева, директор ООО «Сервисгорбытобъединения», член Совета по малому и среднему предпринимательству:

– Вопрос реализации 159-ФЗ далеко не прост. Но закон существует и его
надо выполнять, но не бездумно, а грамотно, с учетом потребностей населения города. Во вступительном слове губернатор И.Ф. Михальчук точно сказал, что необходимо соблюдать паритет интересов. На мой взгляд, это стержень реализации этого закона, который надо выполнять, в первую очередь выяснив, какие объекты соцкультбыта должны быть в каждом микрорайоне по генплану и нормам СНИПА застройки микрорайонов.
Не секрет, что за последние 10-15 лет об этих нормах не задумывались, и сеть объектов развивалась хаотично, а использование отдельных не по назначению (тех же детских садов и молочных кухонь) привело к обострению ситуации и неудобству для горожан. Закрылись все помещения для занятия с детьми и подростками в жилых микрорайонах, которые были построены за счет нормативных отчислений от объектов жилищного строительства.

Перед руководством города стоит непростая задача - всеми доступными методами обеспечить недостающим каждый микрорайон. При этом многие виды деятельности, необходимые для жителей Северодвинска, закрыты как невыгодные для бизнеса. И для их восстановления нужно еще продумать экономические рычаги регулирования.
При этом я не говорю, что ничего не надо продавать, наоборот надо
ускорить этот процесс. Внести в него ясность и прозрачность, чтобы предприниматели города, где это возможно, воспользовались беспрецедентной льготой, предоставленной им государством.
Но губернатор абсолютно прав, заметив, что, если в Северодвинске,
тупиковом городе, в два-три раза превышены нормы по обеспеченности горожан магазинами, то это ненормально. И здесь надо очень хорошо думать, как выравнивать ситуацию.
Требует особого подхода сдача муниципального имущества в субаренду, на что было обращено особое внимание губернатора. Так же скрупулезно надо изучать, где и как расположено производство. Причем надо учитывать, что предприниматели-производители товаров и услуг в меньшей степени, чем занимающиеся торговлей, готовы выкупать арендуемые помещения: для многих более выгодна аренда. Об этом очень доступно в своем выступлении сказал предприниматель Игорь Войтов, я его полностью поддерживаю. Все надо тщательно считать и взвешивать.
Что же касается размера, установленного в области для льготной
приватизации - 2500 кв. метров - то это абсурд! Пролоббировали этот норматив в областном Собрании депутатов те, кто в состоянии выкупить такие площади. Затем их можно сдать в аренду или перепродать часть помещения. Для малого же бизнеса освоить такие площади под собственный бизнес невозможно. По мнению абсолютного большинства предпринимателей, было бы разумно и логично установить предел в 250-300 кв. метров для торговли и до 500 кв. метров для размещения производств.

Игорь Войтов, индивидуальный предприниматель, член Совета по малому и среднему предпринимательству:

– Когда мы сравниваем, что лучше – аренда или приобретение в собственность – хочется заметить, что в каждом случае этот вопрос решается индивидуально. Представьте себе, что Севмаш и «Звездочка» работают на арендуемых площадях по минимальной ставке арендной платы, и все налоги остаются в местном бюджете. Захотели бы они так работать  и смогли бы? А малый и средний бизнес может. Хотя предпринимателей, занятых в сфере торговли, можно понять: они стремятся выкупить не помещения, а дело, которое создали, в которое за годы аренды вложили немало средств и сил, дело, которое кормит их семьи и семьи их сотрудников.

Что касается производственников, то в Северодвинске бизнес, занимающийся производством товаров, представлен, в основном швейниками, мебельщиками и сферой общественного питания. С учетом кризиса некоторые предприниматели вынуждены сворачивать дело. Наша фирма, к сожалению, в этом числе. С начала этого года пришлось идти на частичное сокращение производства. Причем пытались мы через КУМиЗО сдать кому-нибудь 400 кв. метров арендуемых нами площадей, готовы были даже пустить на них конкурентов и помочь им развернуть швейное производство. Но желающих не нашлось! Это говорит о том, что у производственников в сегодняшних условиях проблем хватает и без 159-ФЗ.

И далеко не все предприниматели, занимающиеся производством, смогут и пожелают воспользоваться правом льготной приватизации. Для многих арендовать помещения – более выгодно, нежели выкупать. Ведь приобретение площадей в собственность потребует не только вложений превышающих цену нового строительства, в дальнейшем – это налоги на собственность и другие траты, которых у арендаторов нет.

Если говорить о перечне имущественной поддержки, то они существовал и при предыдущей администрации. Формировался он по принципу: если ты пользовался муниципальной поддержкой, платил за площади с понижающим коэффициентом, арендуемое тобой помещение включалось в перечень. И у этой категории предприятий вопросов о причине включения их в перечень не было. Сегодня надо продумать вопрос выведения из перечня на основании четких критериев.

Но хотелось бы подчеркнуть: не надо превращать совет по предпринимательству  в штаб сопротивления. Некоторые группы наших коллег собираются вместе и выступают от имени всего совета, в результате на совет легло некое клеймо, мол, мы противодействуем администрации. На выездном заседании по предпринимательству при губернаторе сидели люди со всех районов области, и на нем обсуждался всего один вопрос.

А на городском совете мы решаем множество проблем. У нас масса других вопросов, больших, интересных, а не только льготная приватизация. Дети наших сотрудников ходят в детские сады, школы, и все, что происходит в городе, касается нас, как руководителей предприятий. Поэтому, мне кажется, план работы совета должен строиться не на сопротивлении, а на координации действий, на всем что касается жизни Северодвинска.

Михаил Кононов, индивидуальный предприниматель.

– Собираясь заняться бизнесом, первоначально важно всегда принять решение. Знать, что придется работать не 8 часов в сутки и не 5 дней в неделю, брать на себя ответственность, и понимать, что не осталось вокруг тебя виноватых, тебе никто ничего не должен – ты сам один за все отвечаешь, или твоя команда за все отвечает – это первое.

Второе. Если вы имеете отношение к бизнесу или вообще жизненный опыт, то должны осознавать, что бизнес, построенный по написанному бизнес-плану и с привлеченными инвестициями – это очень рискованный бизнес. Многим новичкам в предпринимательстве не надо этого делать, можно прогореть вчистую. Начинать бизнес нужно с нуля, с использованием своих средств, или с минимальными инвестициями (а еще желательно подкрепленными другими доходами, чтобы в случае чего долг вернуть). Особенно это касается молодежи, которая не имеет опыта управления не то, что финансами предприятия, а и своими личными деньгами. И вот таким муниципальная поддержка будет очень кстати.
Я никогда не пользовался муниципальными площадями, поэтому считаю, что могу говорить объективно. В настоящий момент выкупить на льготных условиях помещения, принадлежащие городу, может только  бизнес, который назвать начинающим весьма сложно. Мы, как и очень многие другие предприниматели, сейчас не  можем себе этого позволить. На нынешнем этапе развития.

По муниципальной аренде. Мое мнение: цена на нее должна быть рыночной, к примеру, складские помещения по 100-200 рублей за кв. м, офисные по 300-700, торговые 600-1500, в зависимости от района и вида деятельности. Но администрация Северодвинска, сдавая помещения в аренду по 250-300 рублей за кв.м., дает предпринимателям своего рода глоток воздуха, это важно на первоначальном этапе развития. Поэтому в пресловутом перечне «насильственной поддержки», о котором сейчас столько говорится, есть очень важная составляющая – возможность строить бизнес тем, кто только в начале пути или уже давно в сфере предпринимательства, но не может в силу разных причин приобретать помещения в собственность. Таких немало, а их бизнес нередко не менее важен для горожан.

Нельзя жить только сегодняшним днем, нужно думать и о завтра и о послезавтра. Я считаю, что распродать все имущество сейчас – сродни тому, что убить курицу, которая регулярно несется и кормит всю семью. В качестве аргумента, приведу цитату из классного мультфильма «Рога и Копыта». Когда взрослый бык учил своего сына, сказал ему: «Сильный думает о себе, сильнейший обо всем стаде».

Обзор мнений подготовила

Елена Бойко

15 февраля 2010 года.